Betaalbare huizen bouwen kent veel uitdagingen
Te beginnen bij de schaalgrootte van projecten
Gepubliceerd: 15 november 2024
Tijdens de Raadsinformatieavond (RIA) donderdag bleek wel dat het bouwen van betaalbare huizen nog best wat uitdagingen kent. Presentaties van Bot Bouw en Kennemer Wonen legden feilloos bloot dat de markt op slot zit en er weinig doorstroming plaatsvindt. Of kan plaatsvinden.
Simpel rekensommetje
Een paar simpele rekenvoorbeelden uit de mond van Sander Verschoor van projectontwikkelaar/bouwer Bot Bouw maakten duidelijk dat kleinschalige projecten amper nog rendabel te krijgen zijn wanneer daar ook nog eens betaalbare woningen gebouwd moeten worden. ‘En betaalbaar is dan in Bergen zo ongeveer 390.000 euro’, aldus Verschoor. ‘De marges zijn minimaal en het helpt wel wanneer de grond van de gemeente is, maar ook dan is het nog altijd een schamele opbrengst voor de ontwikkelaar. Bij die kleine projecten zou ik pleiten voor maatwerk in plaats van vasthouden aan percentages. Bovendien geldt voor gemeentegrond altijd dat er een aanbesteding volgt die het weer complexer maakt.’ In de gemeente Bergen gaat het echter vaak om grond die al van anderen dan de gemeente is en dan is de gevraagde grondprijs uiteraard (mede) bepalend voor de haalbaarheid van projecten. Zeker de kleine projecten.
Het pleidooi was dan ook om projecten van tenminste substantiële omvang prioriteit te geven. ‘Dan kan door de schaalgrootte wel wat meer mogelijk gemaakt worden.’
Grotere aantallen rendabeler
Het doel van de gemeente is namelijk om bij de kleinere projecten (vanaf 6 woningen) 2/3 betaalbare woningen te laten bouwen. Vanaf 16 woningen zou dat aandeel dan 1/3 moeten zijn, met ook 1/3 sociale huur en 1/3 blijft dan voor de vrije markt beschikbaar. Het zal duidelijk zijn dat bij projecten zoals Overduin (Egmond aan den Hoef), het BSV-terrein (Bergen) of Centrum Schoorl er meer mogelijk is doordat het simpelweg grotere aantallen woningen zijn.
Op vragen vanuit de raad of hoogbouw een optie zou kunnen zijn en of een particulier de prijs wel in zo’n hoge mate kan bepalen, kregen ze te horen dat hoogbouw wel kan, maar dan krijg je te maken met parkeernormen en inpasbaarheid van een plan in de omgeving. En wat dat tweede betreft, wanneer een particulier niet de prijs krijgt die hij graag wil is er voor hem altijd de optie om zelf een of twee huizen te laten bouwen door een aannemer en die goed te verkopen. ‘Of hij bouwt een huis voor de kinderen bijvoorbeeld. En dat komt in de praktijk regelmatig voor’, aldus Verschoor.
Verhuisketen op gang brengen
Bij de presentatie van Kennemer Wonen trachtte Suzan Radema duidelijk te maken dat de corporatie echt wel oog heeft voor de ontwikkelingen in de samenleving. ‘Doorstroming, of het gebrek daaraan, is een van de oorzaken van het vastlopen van de hele verhuisketen. Nu willen we komend jaar starten met de campagne ‘Passend Wonen’ om ouderen (vanaf 67 jaar) te bewegen alvast na te denken of er wellicht een beter passende woning mogelijk is. Daarbij gaat het er uiteraard niet om dat we mensen gaan ‘uitzetten’, maar in de praktijk blijkt nu vaak dat verhuizing pas gebeurt nadat er iets traumatisch plaatsvindt, bijvoorbeeld een val waardoor iemand minder mobiel wordt. Dan wordt het met spoed zoeken naar een passende woning met een huisvestingsindicatie. Echter, het zou goed zijn wanneer ouderen nadeken om zo’n stap eerder te zetten. Ook dan moeten er nog steeds wel woningen zijn, maar dan kun je wat rustiger om je heen kijken.’ Overigens kan het ook een positief effect hebben wanneer huizenbezitters doorstromen naar een kleinere woning. ‘Ook dan kan er nog steeds een hele beweging in gang komen.’
Jongeren kleinere slaagkans
Volgens Radema hebben ouderen die staan ingeschreven bij de corporatie een veel grotere kans op een woning dan de jongeren. ‘Ik zie hier weer veel jongeren zitten (er was een behoorlijke delegatie van Woonbelangen NextGen Bergen, red.), maar ouderen staan in de praktijk vaak al veel langer ingeschreven. Daar kun je als jongere niet tegen op, behalve bij voorkeurswoningen voor specifieke doelgroepen. Die zijn er ook, bijvoorbeeld voor de groep 18-23 jaar en straks wellicht ook voor de groep 23-28 jaar, maar dat zijn niet de grote aantallen die je zoekt.’
De campagne om ouderen te bewegen eerder na te denken over een verhuizing kan zijn vruchten afwerpen. Radema: ‘Als er dan een verhuizing plaatsvindt, komt er een hele verhuisbeweging op gang, afhankelijk van wat die oudere achterlaat uiteraard. Maar dat is wel de manier om tenminste weer beweging in de huizenmarkt te krijgen.’
Kortom, het gaat nog wel even duren voordat er genoeg betaalbare woningen voor iedereen beschikbaar komen. Er zal op zijn minst toch ook wel ergens gebouwd moeten gaan worden. Liefst in grotere aantallen.
Foto’s (redactie): Sander Verschoor van Bot Bouw (foto 1) liet aan de hand van de praktijk zien dat het een grote uitdaging is om betaalbare woningen te realiseren. Zeker bij kleinere projecten. Suzan Radema (foto 2) liet weten dat Kennemer Wonen straks de campagne ‘Passend Wonen’ gaat starten om meer beweging in de verhuisketen te krijgen en zo doorstroming te bewerkstelligen.
Klik op één van de afbeeldingen voor een vergroting.